Skyscrapers

תחומי פעילות והתמחות

Image by ben o'bro

היטלי השבחה

היטל השבחה מוטל על ידי הועדה המקומית באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס.

 

בעת קבלת דרישת תשלום על ידי הועדה מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לבחינת השומה ובדיקה בעניין הפחתה אפשרית מהשומה. 

 

במשרדי נסיון רב של מעל ל – 23 שנים בהפחתת ההיטל הנדרש על ידי הועדה המקומית. 

ליעוץ ראשוני  חינם ניתן לפנות לטל 03-6247952. 

 

מהי השבחה 

ההשבחה נוצרת בין כאשר זכויות הבנייה גדלות או כאשר השימושים משתנים בנכס מסוים. היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, דהיינו: בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975. סכום ההיטל צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (הנמוך מבין השניים) - מיום אישור התוכנית ליום התשלום בפועל. בנוסף, הסכום צובר ריבית רשויות מיום המימוש) ועד ליום התשלום בפועל. עם קבלת הודעה על החיוב בהיטל השבחה , רשאי הנישום להגיש שומה להפחתת שומה הוועדה או לביטולה/ או לתיקונה בפנייה לשמאי מכריע או ועדת ערר תוך 45 יום מיום קבלת ההודעה על חיוב בהיטל השבחה והשומה מהועדה המקומית.

 

דיירות מוגנת

דייר מוגן הינו שוכר בנכס המשמש לעסקים או למגורים אשר חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972 חל עליו. 

 

למשרדי  התמחות מיוחדת בנושא דיירות מוגנת הן לנכסי מגורים והן לנכסים עסקים והערכות שווי לדמי שכירות ראויים, שווי זכויות הדיירות המוגנת ודמי פינוי ראויים. 
ליעוץ ראשוני  חינם ניתן לפנות לטל 03-6247952. 

 

דייר מוגן הוא בין היתר אחד מאלה:

  • אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח (הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס).

  • דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס המדובר לפני שנת 1940.

  • דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ושבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.

  • דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.

  • דייר ששכר דירה לתקופה של יותר משבע שנים לאחר ה-28.9.1954 ובחוזה השכירות לא צויין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.

  • כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך).

חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגי נכסים: 

  1. נכסים שנהנים מהגנה בפני פינוי וכן מהעלאת דמי שכירות. 

  2. נכסים שנהנים מהגנה מפני פינוי בלבד. העלאת שכר דירה בנכסים אלה נעשית באמצעות הגשת תביעה לבית דין לשכירות. 

 

Television Room
 
Insulation

תמ"א 38 והתחדשות עירונית

חוות דעת לבדיקת כדאיות כלכלית, חוות דעת לפי תקן 21 בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי. 
פרויקטים לדוגמה:

  • הרצליה פיתוח - חוות דעת להתכנות כלכלית וליווי תב"ע לשינוי יעוד למגורים  ותוספת זכויות במבנה ציבורי במסגרת פינוי בינוי 

  • נס ציונה - חוות דעת להתכנות כלכלית לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי – 5 בניינים. 

 

ליווי תכנון

מלווה גופים ציבוריים ופרטיים מול רשויות בהליכי תכנון  ושינוי ייעוד, הכנת טבלאות איחוד וחלוקה ועוד. 

Modern Building
 
Business Meeting

ליווי עסקאות

ליווי עסקאות מקרקעין הכוללות ליווי ההליך התכנוני, בדיקת כדאיות כלכלית, בדיקות מיסוי ופגישות עם שני הצדדים המוכר והקונה להשלמת התהליך. 

 

רשות מקרקעי ישראל

כשמאית מקרקעין שעבדה עם רשות מקרקעי ישראל שנים רבות, בקיאה בכל החלטות רשות מקרקעי ישראל ובקובץ ההחלטות המרוכז, משרדי מעניק ליווי מלא בהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל, וכן בהגשת השגה בהתאם לפרק 4.20.11 לקובץ החלטות רמ"י.

בעת קבלת השומה מהרשות מומלץ להסתייע בידי שמאי מקרקעין לבחינת הכדאיות בהגשת ההשגה. 

 

על פי החלטת ונוהל רשות מקרקעי ישראל המועדים להגשת ההשגה הינם כמפורט : 

  • מבקש הטוען כי נפלה טעות בשומה, רשאי להגיש לרשות בקשה לתיקון הטעות, בתוך 21 ימים ממועד ההמצאה של השומה 

  • השגה ראשונה שתידון בפני השמאי הממשלתי או מי מטעמו תוך 60 ימים ממועד ההמצאה של השומה , או התשובה לבקשה לתיקון טעות לפי המאוחר מבינהם . 

  • השגה שנייה – השגה לוועדת השגות תוך 60 ימים ממועד ההמצאה של ההחלטה בהשגה ראשונה.

Azrieli Towers
 
Modern Building

הפקעות וירידת ערך

למשרדי ניסיון עתיר שנים בעריכת שומות להפקעות וירידת ערך הן לגופים ציבוריים והן לפרטיים.  

הערכות שווי

לפני ביצוע עסקה במקרקעין מומלץ תמיד להיעזר בשמאי מקרקעין, הבודק את נתוני הנכס כמו בדיקת תיק הבניין ומסמכי הבית המשותף , בדיקת זכויות הבנייה לפי תוכניות בנין עיר בדיקת תוכניות פיתוח עתידיות של האזור ואף בעת הצורך היטלים ומיסים החלים עליו. 

 

להלן מגוון חוות הדעת אותם ניתן לקבל במשרדי 

אומדן שווי שוק לדירות מגורים, נכסים מסחריים, מגרשים וקרקעות.

חוות דעת מומחה לבית משפט. 

חוות דעת שמאי לבית משפט.

עריכת חוות דעת בין יורשים למטרת חלוקת עזבון וירושה. 

הערכות שווי למטרת כינוס נכסים, פירוק שיתוף ועוד.

Interior Windows